A Lei do Distrato e a Resolução dos Contratos com as Incorporadoras

A Lei nº 13.786/18, publicada em 27 de dezembro de 2018, conhecida como a lei do distrato, trouxe alterações significativas na Lei nº 4.591/64, disciplinando as regras a serem observadas na resolução dos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária.

Referidas regras foram introduzidas no ordenamento jurídico após o Brasil atravessar uma grave crise econômica, prejudicando o poder de compra dos brasileiros e como consequência milhares de negócios realizados com as incorporadoras foram desfeitos.

Empresas do setor também apontaram que esse regramento foi necessário para tentar impedir a especulação imobiliária realizada por investidores neste segmento, o que, em conjunto com a crise econômica, impactava duramente as incorporadoras.

Antes da Lei nº 13.786/18, vários aspectos da resolução dos contratos com as incorporadoras não eram regulamentados, especialmente com relação ao valor a ser restituído ao comprador, e, muitas vezes, as questões eram resolvidas somente por meio de decisão judicial.

Diante deste cenário o legislador estabeleceu várias normas, dentre as quais, que nos contratos com a incorporadora tenha um quadro-resumo contendo as matérias constantes em todos os incisos do novo artigo 35-A, da Lei 4.591/64, acrescentado pela lei do distrato (Lei nº 13.786/18), sob pena de rescisão contratual, por justa causa, por parte do adquirente. Isto para que o adquirente tenha plena ciência das principais regras estabelecidas no contrato.

Além disso, a lei do distrato trouxe, como uma das principais inovações, o percentual de devolução de valores pagos pelo comprador, no caso de resolução do contrato, por meio de distrato ou inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, que terá significativa diferença em razão da incorporação estar ou não submetida ao regime de patrimônio de afetação.

O regime de patrimônio de afetação ocorre quando o incorporador separa do seu patrimônio o bem destinado à incorporação que passa a ter exclusividade com as obrigações a ela relacionadas.

No caso de a incorporadora não estar submetida ao regime de patrimônio de afetação e desde que esteja convencionado no contrato, a incorporadora poderá reter até 25% dos valores pagos, sem prejuízo das demais deduções estabelecidas no artigo 67-A, da Lei 4.591/64, acrescentado pela lei do distrato (Lei nº 13.786/18).

Diferentemente, quando a incorporadora estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação e desde que esteja previsto no contrato, poderá reter até 50% dos valores pagos, sem prejuízo das demais deduções estabelecidas no artigo 67-A, anteriormente referido.

A lei do distrato também estabeleceu, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato, que o atraso na entrega da obra, em até 180 dias corridos da data estipulada no contrato, não será causa de resolução contratual, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Por fim, a jurisprudência vem entendendo que a Lei nº 13.786/18 aplica-se somente aos contratos firmados após a sua vigência, não sendo oponível aos contratos anteriores ao advento do mencionado diploma legal.