A TRIBUTAÇÃO DOS ALUGUÉIS APÓS AS REFORMAS: O QUE MUDA PARA PESSOAS FÍSICAS E HOLDINGS PATRIMONIAIS

A reforma tributária produziu dois movimentos que agora se entrecruzam: a criação do IBS e da CBS, que redesenham a tributação sobre o consumo, e a revisão do Imposto de Renda, ainda em debate no Congresso Nacional.
No campo das locações imobiliárias, esses dois eixos passam a dialogar de modo direto, alterando premissas tradicionais do planejamento patrimonial e fiscal.

1. Um novo enquadramento econômico para a locação

Até aqui, a tributação dos aluguéis recebidos por pessoas físicas era relativamente linear: carnê-leão, tabela progressiva até 27,5% e fiscalização concentrada na omissão de rendimentos.

O novo modelo, previsto na EC 132/2023 e detalhado no PLP 108/2024, rompe essa simplicidade. A locação — até então fora do campo dos tributos sobre consumo — passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS, com entrada gradual a partir de 2026.

O projeto estabelece critérios para diferenciar o locador ocasional daquele que exerce atividade econômica em escala. Esses limites não constam da Constituição, mas sim da proposta de lei complementar, que atualmente prevê:

• receita anual superior a R$ 240 mil NO ANO ANTERIOR e mais de três imóveis alugados, ou
• receita superior a R$ 288 mil NO ANO CORRENTE, independentemente do número de imóveis.

Fonte: PLP 108/2024, arts. 42 e 43 (versão apresentada pelo Executivo).

Por se tratar de projeto, tais valores podem ser alterados pelo Congresso.

Para locações residenciais de longo prazo, a carga efetiva tende a ser moderada, especialmente diante dos redutores propostos. Para imóveis comerciais, a incidência tende a ser mais expressiva. Já a locação por temporada pode receber tratamento econômico próximo ao da hospedagem, mas a regulamentação ainda definirá as fronteiras.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — o “CPF dos imóveis” — reforça o cruzamento automático entre propriedade, rendimento e declaração fiscal, ampliando a capacidade fiscalizatória.

2. O Imposto de Renda e a reorganização da renda imobiliária

A reforma do Imposto de Renda, tratada no PL 2.335/2023, projeta mudanças estruturais, ainda não aprovadas.

O projeto prevê:

• faixa de isenção para rendimentos mensais de até R$ 5 mil, e
• alíquotas progressivas, que aumentam conforme o avanço das faixas — não se trata de redução das alíquotas, como às vezes se interpreta, mas de reescalonamento.

Fonte: PL 2.335/2023, arts. 5º a 9º.

Para rendas elevadas, o projeto introduz o chamado “imposto mínimo”, inspirado no modelo norte-americano (AMT).
Ele incidiria quando o contribuinte ultrapassasse determinado limite anual de renda global, que ainda está sujeito a ajustes no texto legislativo.

Fonte: PL 2.335/2023, art. 38 (versão original).

Trata-se, portanto, de proposta: não há parâmetro definitivo aprovado.

3. E o papel das holdings patrimoniais?

As holdings permanecem como instrumento legítimo de organização patrimonial e sucessória.
Do ponto de vista tributário, continuam sujeitas:

• ao IRPJ e à CSLL sob a sistemática tradicional (presunção de 32% no lucro presumido para locação);
• à substituição gradual de PIS/Cofins/ISS por IBS e CBS, conforme cronograma da EC 132/2023 e do PLP 108/2024.

No nível dos sócios, surge elemento sensível:
o projeto de reforma do IR propõe isenção de dividendos até R$ 50 mil mensais por fonte pagadora, com tributação de 10% sobre o excedente.

Fonte: PL 2.335/2023, art. 27.

É crucial reforçar: trata-se de proposta, ainda sujeita a alterações.

Assume, portanto, grande importância a manutenção de escrituração fiel.
Pagamentos pessoais na conta da empresa, empréstimos sem lastro documental e adiantamentos irregulares podem ser requalificados como distribuição disfarçada de lucros — risco que se intensifica com cruzamentos automáticos via CIB e IBS/CBS.

4. Considerações finais

A tributação da locação deixa de se limitar ao carnê-leão ou às fórmulas tradicionais do lucro presumido. Passa a envolver critérios econômicos, limites de receita, novos instrumentos de fiscalização, o Cadastro Imobiliário Brasileiro e regras renovadas de distribuição de resultados.

A locação permanece atividade estável e juridicamente segura, mas demanda atenção reforçada — sobretudo para quem administra múltiplos imóveis, opera locações de curta duração ou organiza patrimônio por meio de pessoas jurídicas.

Como sempre, é prudente buscar acompanhamento jurídico e tributário especializado, sobretudo em período de transição normativa, para que cada decisão patrimonial seja tomada com serenidade, aderência legal e precisão técnica.

O presente artigo tem finalidade exclusivamente informativa e reflexiva, com base em entendimentos jurisprudenciais e normativos vigentes à época de sua elaboração. Seu conteúdo não constitui, nem deve ser interpretado como, aconselhamento jurídico ou parecer técnico aplicável a casos concretos.

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