REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA EM LONDRINA: O PATRIMÔNIO QUE EXISTE DE FATO E NÃO EXISTE DE DIREITO

A Lei Municipal nº 14.230/2026, em vigor desde 8 de setembro, e a janela temporária de
redução do ITBI recolocam a escritura no centro do planejamento patrimonial

Há um tipo de patrimônio que aparece na conversa de família, mas não aparece na
matrícula. A chácara comprada há anos por instrumento particular, transferida duas ou três
vezes por cessão de direitos, com casa levantada, poço perfurado, energia ligada e carnê de
IPTU chegando em nome de quem vendeu. Do ponto de vista econômico, é um bem. Do
ponto de vista registral, é uma expectativa.

A distância entre essas duas coisas costuma ser tolerada enquanto nada acontece. Ela cobra
o preço no dia em que alguém precisa oferecer o imóvel em garantia, vendê-lo por valor de
mercado, integralizá-lo ao capital de uma holding familiar ou partilhá-lo em inventário.
Nesse momento, o bem que sustentava a conversa não sustenta o negócio jurídico.

Londrina passou os últimos meses mexendo exatamente nessa distância, em duas frentes
que não se confundem. Uma delas trata dos núcleos informais de chácaras e loteamentos
fora do perímetro urbano — e acaba de ganhar lei sancionada e publicada. A outra trata dos
imóveis oriundos de programas habitacionais, com um calendário de benefício fiscal que se
encerra. Ambas interessam a quem administra patrimônio, e por razões que vão além da
regularidade formal.

A LEI MUNICIPAL QUE ERA MAIS RESTRITIVA QUE A FEDERAL

A Reurb — Regularização Fundiária Urbana, disciplinada pela Lei Federal nº 13.465/2017 —
é o instrumento pelo qual núcleos ocupados de forma clandestina ou irregular são
incorporados ao ordenamento territorial e seus ocupantes, titulados. Sua lógica é
pragmática: reconhecer o que já está consolidado, em vez de exigir que a realidade
retroceda até o padrão que nunca foi observado.

Londrina disciplinou a matéria pela Lei Municipal nº 13.716, de 21 de dezembro de 2023. O
problema é que a norma local impunha condições que a legislação federal não impõe. A

principal delas era a exigência de área mínima de mil metros quadrados por lote em área
rural, reconhecida pela própria Prefeitura como o maior entrave: segundo a Secretaria
Municipal do Ambiente, cerca de 110 processos aguardavam solução na Comissão Integrada
de Regularização Fundiária, a maioria travada por esse requisito.

A Lei Municipal nº 14.230, de 31 de agosto de 2026 — originada do PL 233/2025, de autoria
do Executivo, e publicada no Jornal Oficial do Município em 8 de setembro, data em que
entrou em vigor —, substitui esse critério pelo parâmetro federal. A nova redação do art. 13
da Lei 13.716/2023 passa a admitir a Reurb-S e a Reurb-E desde que a unidade imobiliária
tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei Federal nº 5.868/1972
e o núcleo possua características urbanas, assim entendidos o sistema viário implantado,
pavimentado ou não, e o uso com destinação urbana, admitidos os usos residenciais,
comerciais, de serviços e mistos. É a mesma chave do art. 11, §6º, da Lei 13.465/2017, que
estende a Reurb a imóveis em área rural com base na fração mínima. Nos debates
municipais, a fração aplicável a Londrina foi referida como vinte mil metros quadrados.

O §2º do mesmo art. 13 vai além: a regularização de núcleos situados em área rural poderá
ser viabilizada mesmo que os serviços de educação, saúde e assistência social sejam
ofertados apenas na sede do Município ou dos distritos. E o novo art. 46 fecha o ciclo —
após a regularização, esses núcleos serão incorporados ao perímetro urbano por lei
municipal específica.

Na frente ambiental, a nova redação do art. 9º, II, exige, nos requerimentos de Reurb-E,
estudo técnico ambiental nos termos do art. 11 da Lei Federal, e o art. 21, parágrafo único,
determina que a aprovação municipal do projeto abranja esse estudo. A lógica é a da lei
federal: o núcleo consolidado há décadas não é atividade a ser instalada, e o que se examina
é a compatibilidade ambiental do que já existe.

Três alterações procedimentais merecem registro. O novo §5º do art. 8º condiciona a
cobrança das taxas administrativas, a serem regulamentadas por decreto, à análise
preliminar da CIRF com enquadramento em Reurb-E — o interessado não paga antes de
saber se o pedido tem condições de avançar. O art. 20, parágrafo único, fixa prazo de até
180 dias para o enquadramento, teto que coincide com o do art. 30, §2º, da Lei
13.465/2017. E o art. 9º, §1º, estabelece que o indeferimento só cabe quando comprovada
a inviabilidade técnica, urbanística, ambiental ou jurídica, mediante parecer fundamentado,
assegurados contraditório e ampla defesa. A coordenação da CIRF, por sua vez, passa a ser

exercida por agente público de livre nomeação do Chefe do Executivo, ocupante de cargo
efetivo ou em comissão (art. 15, §4º).

O QUE A FLEXIBILIZAÇÃO MUNICIPAL NÃO ALCANÇA

Aqui está o ponto que faz diferença na mesa de trabalho.

A redação original da Lei 13.716/2023 vinculava todas as formas de titulação ao marco
temporal de 22 de dezembro de 2016, como a própria Secretaria do Ambiente reconheceu
ao justificar o projeto. A nova redação do art. 8º, §1º, desloca a data para o lugar que ela
ocupa na lei federal: "nas hipóteses de legitimação fundiária", a existência do núcleo até 22
de dezembro de 2016 pode ser comprovada por todos os meios lícitos de prova, inclusive
imagens aéreas da ocupação ao longo do tempo. Os requisitos de enquadramento da
Reurb-E, agora listados no art. 12 — sistema viário implantado e interligado à malha
existente, acesso a serviços educacionais e ocupação com destinação urbana —, não
contêm data.

Isso amplia o alcance da regularização local. Não altera, contudo, o marco temporal federal
onde ele existe: a Lei 13.465/2017 condiciona a Reurb promovida mediante legitimação
fundiária aos núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro
de 2016 (art. 9º, §2º), e o art. 23 repete a data ao definir o instituto.

A distinção é relevante porque a legitimação fundiária é forma originária de aquisição da
propriedade: o ocupante recebe a unidade livre de ônus, gravames e inscrições
eventualmente existentes na matrícula de origem. É o instrumento mais potente do arsenal.
Núcleos formados depois de 2016 poderão, com a nova lei municipal, ingressar na Reurb —
mas a titulação tenderá a apoiar-se em outros institutos do art. 15 da lei federal, com
consequências distintas quanto a ônus preexistentes e ao tempo de consolidação do
domínio.

Há um segundo ponto que o entusiasmo com a desburocratização não deve encobrir. O art.
14, §3º, da lei federal é explícito: o requerimento de instauração da Reurb por proprietários,
loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação do núcleo informal, ou por
seus sucessores, não os exime de responsabilidade administrativa, civil ou criminal. A lei

municipal, na mesma direção, determina que o órgão ao qual a CIRF se vincular dê
conhecimento ao Ministério Público, concomitantemente à abertura do processo, para
apuração da responsabilidade pela formação indevida do núcleo (art. 4º, parágrafo único).
Para o adquirente de boa-fé, a Reurb é solução. Para quem parcelou irregularmente, ela
regulariza o solo — não a conduta.

O QUE A LEI COBRA DE VOLTA

Regularização não é gratuidade, e a nova redação é clara quanto ao que o beneficiário da
Reurb-E assume.

O art. 22, II, prevê que, nos processos de interesse específico, os requerentes apresentem
contrapartidas ou compensações urbanísticas ou ambientais — pagamento de outorga
onerosa, doação de área ainda que em local diverso do objeto da regularização, entre
outras — para atender ou complementar a obrigatoriedade de doação decorrente do dano
ambiental e urbanístico. O art. 25, §1º, atribui aos beneficiários todos os custos de
conservação e manutenção, inclusive as taxas de iluminação pública e de coleta de lixo; o
§4º torna obrigatória a conexão da edificação às redes de água, esgoto e energia a partir da
disponibilidade da infraestrutura.

O ponto mais delicado está no que a regularização do solo não faz pelas construções. O art.
9º, §2º, é expresso: a regularização do núcleo e da titularidade da área não importa aceite
ou regularização automática das construções existentes, que dependerão de normas
complementares previstas em decreto. O caminho para isso está no novo Capítulo IV. As
unidades inseridas em núcleo urbano informal consolidado ficam dispensadas dos
parâmetros urbanísticos e edilícios municipais — percentual de áreas públicas, tamanho dos
lotes, zoneamento, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos, alinhamento
e altura —, com fundamento no art. 11, §1º, da lei federal (art. 33). A regularização
urbanística ocorre após o registro da Reurb, mediante Habite-se ou Ocupe-se expedido de
ofício pelo Município, sem projeto de construção (art. 34). O titular será notificado a
recolher a taxa de expedição em sessenta dias, sob pena de inscrição em dívida ativa.
Edificação com problemas estruturais que ponham em risco a segurança dos ocupantes não
obtém a regularização (art. 33, §3º), e modificações futuras dependerão de projeto
aprovado e das normas vigentes (art. 35).

Por fim, o art. 47 remete a cobrança de IPTU sobre esses imóveis a legislação específica.
Combinado ao art. 46, que incorpora os núcleos regularizados ao perímetro urbano, o sinal
é claro: o imóvel que hoje recolhe ITR passará, em algum momento, ao regime tributário
urbano.

A SEGUNDA FRENTE: O CUSTO DA TRANSMISSÃO E UM CALENDÁRIO QUE CORRE

A outra frente é tributária e tem prazo.

A Lei Municipal nº 14.004/2025, originada do PL 249/2025 e integrada ao programa
Regulariza Londrina – Cohab-LD, instituiu redução temporária da alíquota do ITBI incidente
sobre escrituras de regularização de contratos celebrados com a Cohab-LD, a Cohapar e a
Cohaban. Conforme divulgado pela Câmara e pelo Executivo, a alíquota cai para 0,5% nas
escrituras lavradas até 31 de dezembro de 2026, subindo a 1% ao longo de 2027. O texto
prevê ainda alíquota zero nas operações de cessão de direitos relativas a essas transmissões
— o que, na prática, resolve o efeito cascata de quem acumulou três ou quatro "contratos
de gaveta" sucessivos e via o custo de regularização multiplicar-se por transmissão. O
benefício alcança exclusivamente pessoas físicas adquirentes de imóvel oriundo de negócio
celebrado com as companhias habitacionais.

Em 13 de maio de 2026, um termo de cooperação assinado entre o Município, a Cohab-LD e
os tabelionatos acrescentou a essa redução um desconto de 50% sobre emolumentos e a
unificação do procedimento: o interessado procura diretamente o tabelionato cooperado,
que articula município e companhia habitacional. A Prefeitura estima potencial de cerca de
15 mil imóveis alcançados.

O que importa reter é a natureza do benefício. Trata-se de redução temporária de alíquota,
veiculada por lei específica, com escalonamento decrescente de vantagem. Não é isenção
permanente, e o marco não é a data do contrato antigo: é a data da lavratura da escritura.
Quem administra carteira imobiliária ou assessora famílias nessa situação trabalha,
portanto, com um horizonte definido — e com um custo que dobra na virada do exercício.

POR QUE ISSO É MATÉRIA DE PLANEJAMENTO, E NÃO DE BUROCRACIA

A tentação é tratar regularização fundiária como assunto de baixa renda e de repartição
pública. É uma leitura curta.

Imóvel sem matrícula individualizada não se integraliza ao capital de uma holding
patrimonial — e, sem integralização, não há como discutir a imunidade do ITBI prevista no
art. 156, §2º, I, da Constituição, nem como submeter o bem ao regime societário que se
pretendia construir. Imóvel sem escritura não é aceito como garantia real, o que exclui o
titular do crédito com custo competitivo. Imóvel sem registro entra em inventário como
direito possessório, com valor de negociação deprimido e risco de litígio entre herdeiros. E o
produtor rural que mantém área de lazer ou moradia em situação registral indefinida
convive com uma sobreposição cadastral — INCRA e cadastro municipal — que a lei federal
expressamente endereça ao determinar, após o registro da Certidão de Regularização
Fundiária, a comunicação aos órgãos competentes para cancelamento dos registros de
imóvel rural relativos às unidades regularizadas (art. 44, §7º).

Nenhuma dessas consequências aparece no dia em que se compra. Todas aparecem no dia
em que se precisa dispor, garantir ou transmitir.

O que Londrina fez, nas duas frentes, foi reduzir atrito: retirou do caminho exigências
municipais mais severas que a lei federal e diminuiu, por prazo certo, o custo tributário e
cartorário da formalização. Não criou direito novo, nem dispensou requisitos que só a União
pode dispensar. A leitura correta, portanto, é a de uma janela — ampla em uma frente,
cronometrada na outra.

Períodos assim exigem discernimento entre o que já é norma vigente, o que ainda depende
de regulamentação — as taxas administrativas, o regimento da CIRF e as normas para as
edificações aguardam decreto; a incorporação ao perímetro urbano e o IPTU aguardam lei
específica — e o que permanece regido por lei federal inalterada. A confusão entre essas
categorias é o erro mais frequente e o mais caro, porque produz decisões tomadas sobre
uma base que ainda não existe. O enquadramento entre Reurb-S e Reurb-E, a escolha do
instrumento de titulação, a aferição da fração mínima de parcelamento aplicável ao imóvel
concreto, o dimensionamento das contrapartidas e a compatibilização entre cadastro rural e
cadastro municipal são questões técnicas cuja resposta não se extrai de uma notícia.

Em transições normativas dessa natureza — sobretudo quando o patrimônio envolvido
integra estrutura societária, planejamento sucessório ou operação de crédito —, o
acompanhamento por equipe jurídica experiente na matéria é o que separa a regularização
que resolve daquela que apenas adia.

Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento
jurídico. As informações aqui apresentadas não substituem a análise individualizada de cada
caso concreto por profissional habilitado. O Romeu Saccani Advogados não se responsabiliza
por decisões tomadas com base exclusiva neste conteúdo.