Revisão Legislativa Aumenta Segurança na Compra de Imóveis

Recentes mudanças na legislação, junto com o Marco Legal das Garantias e decisões do STJ, visam simplificar e agilizar a compra de imóveis no Brasil, oferecendo mais segurança jurídica.
A Lei Federal nº 13.097/2015 introduziu o princípio de que todos os direitos e ônus sobre um imóvel devem ser registrados na sua matrícula. Isso deveria, teoricamente, proporcionar grande segurança jurídica aos compradores, permitindo verificar qualquer ônus ou gravame ao consultar a matrícula do imóvel. Porém, na prática, algumas interpretações legais exigiam que os compradores realizassem auditorias detalhadas.
Mesmo após a Lei Federal nº 14.382/2022, que eliminou a necessidade de algumas certidões, a boa-fé dos compradores ainda era questionada. Para resolver essa questão, a Lei Federal nº 14.825/2024 acrescentou um novo inciso ao artigo 54, estabelecendo que, se não houver registro de restrições judiciais na matrícula, a transação é válida, protegendo os compradores de boa-fé.
Essa mudança está alinhada com a Súmula nº 375 do STJ, que diz que a fraude à execução só ocorre se houver registro da penhora ou prova de má-fé do comprador, e com o Tema Repetitivo 243, que coloca sobre o credor a responsabilidade de provar que o comprador sabia da demanda.
A Lei 14.825/2024 complementa o Marco Legal das Garantias (Lei Federal nº 14.711/2023), que visa melhorar as regras de garantias e aumentar a segurança jurídica no mercado imobiliário, facilitando assim as operações de crédito.
Apesar dos avanços, a lei não eliminou a necessidade de certidões fiscais, o que obrigaria o Fisco a registrar restrições na matrícula do imóvel. Além disso, poderia exigir do poder público o registro de restrições como tombamentos e dívidas perante a União, fortalecendo ainda mais o princípio da concentração dos atos na matrícula.