O que muda para quem aluga imóveis a partir de 2026

A reforma tributária trouxe mudanças significativas para o mercado de locações residenciais e comerciais. A partir de 2026, locadores — especialmente aqueles com maior volume de imóveis e receitas — terão de se adaptar a novas regras de tributação e fiscalização.

1. Novos impostos: IBS e CBS

Além do Imposto de Renda, poderá incidir uma tributação adicional de aproximadamente 8% sobre o valor dos aluguéis, a título de IBS e CBS.
Essa cobrança, no entanto, só ocorrerá se o locador:

• Possuir mais de 3 imóveis alugados; e
• Tiver receita anual superior a R$ 240 mil.

2. Fim da informalidade

O Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) — apelidado de “CPF dos imóveis” — permitirá que a Receita Federal cruze informações automaticamente. Se o inquilino declarar o aluguel e o locador não, o sistema apontará a divergência.
As multas por sonegação podem alcançar 75% do imposto devido, acrescido de juros. Isso põe fim aos contratos de gaveta e acordos verbais.

3. Mudanças práticas

• Emissão obrigatória de nota fiscal eletrônica;
• O imposto incidirá “por fora” do aluguel, permitindo ao locador negociar o repasse ao inquilino;
• Contratos firmados antes de janeiro de 2025 terão regras transitórias até 2028.

4. Datas relevantes

• Agosto/2025: início do uso do novo cadastro pelos cartórios;
• 2026: vigência das novas regras e fiscalização automatizada;
• 2027 a 2033: implementação gradual completa.

Pessoa Física x Pessoa Jurídica

Pessoa Física

• Até 2025: somente IR (15% a 27,5%) via carnê-leão.
• A partir de 2026: quem tiver mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil/ano poderá pagar até 35,9% de carga tributária (IR + IBS/CBS).

Pessoa Jurídica

• Lucro Presumido: alíquota efetiva de cerca de 11,33%, substituída a partir de 2026 pelo IBS/CBS em patamar semelhante.
• Lucro Real: opção para quem tem muitas despesas dedutíveis, embora de gestão mais complexa.
• Simples Nacional: deixará de ser aplicável para receitas de locação a partir de 2026.

Quando compensa migrar para PJ?

• Receita anual próxima ou superior a R$ 240 mil;
• Patrimônio elevado (acima de R$ 5 milhões, com benefícios sucessórios e redução do ITCMD);
• Mais de 5 imóveis alugados.

Já em casos de poucos imóveis ou receitas modestas, os custos de manutenção da PJ podem superar as vantagens tributárias.

Exemplo prático:
Receita anual de R$ 300 mil em aluguéis:

• Pessoa Física (2026): até R$ 107.700 em impostos (35,9%).
• Pessoa Jurídica (Lucro Presumido): cerca de R$ 34.000 (11,33%).
  Economia potencial: ~R$ 73.700/ano.

O que fazer agora

• Formalizar contratos de locação;
• Avaliar com contador a criação de PJ ou holding;
• Regularizar cadastro e carnê-leão;
• Preparar-se para a fiscalização digital.

Em resumo: a era do aluguel informal chega ao fim. Quem se planejar com antecedência evitará multas e poderá otimizar sua carga tributária.