IMUNIDADE DO ITBI NA INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM CAPITAL SOCIAL:TEMA 1.348 DO STF

O Supremo Tribunal Federal retomou, em março de 2026, o julgamento que pode redefinir o custo tributário de quem transfere imóveis para holdings patrimoniais e sociedades do setor imobiliário. O placar parcial é de 3 a 1 a favor dos contribuintes — e as consequências práticas são significativas.

1. A controvérsia: imunidade condicionada ou incondicionada?

A Constituição Federal, em seu art. 156, § 2º, inciso I, prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A ressalva contida no mesmo dispositivo — que condiciona a imunidade à ausência de atividade preponderantemente imobiliária — aplica-se, segundo parte relevante da doutrina e da jurisprudência, apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Na prática, contudo, muitos municípios, amparados por interpretação restritiva do art. 37 do Código Tributário Nacional, têm exigido o ITBI também na integralização de capital — especialmente quando a sociedade adquirente tem como objeto social a compra, venda ou locação de imóveis. Essa postura tem gerado insegurança jurídica e litigância recorrente.

A tensão interpretativa entre o texto constitucional e a leitura infraconstitucional promovida pelos municípios é, justamente, o núcleo do Tema 1.348, objeto do RE 1.495.108/SP.

Fonte: art. 156, § 2º, I, da CF/88; art. 37 do CTN; RE 1.495.108/SP (Tema 1.348).

2. O histórico: do Tema 796 ao Tema 1.348

Em 2020, o STF julgou o RE 796.376/SC (Tema 796), fixando a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A decisão, contudo, ao invés de pacificar a matéria, abriu nova frente de controvérsia.

Diversos municípios passaram a interpretar que poderiam cobrar o ITBI sobre a diferença entre o valor venal do imóvel e o valor declarado na integralização, o que desvirtuou o propósito original da imunidade. Além disso, o Tema 796 não enfrentou diretamente a questão da atividade preponderante — lacuna que agora o Tema 1.348 pretende suprir.

O reconhecimento da repercussão geral no RE 1.495.108/SP, em novembro de 2024 (Tema 1.348), refletiu a multiplicidade de ações sobre o assunto e a necessidade de uma definição clara sobre o limite da imunidade: a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou pode ser afastada quando a empresa atua preponderantemente no setor imobiliário?

3. O julgamento em curso:

O julgamento foi iniciado em outubro de 2025 no Plenário Virtual do STF. O relator, Ministro Edson Fachin, votou pelo reconhecimento da imunidade incondicionada, sustentando que a ressalva constitucional relativa à atividade preponderante se restringe às operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção), não abrangendo a mera integralização de capital.

Os Ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam o relator. Após pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes, o julgamento foi suspenso e retomado na sessão virtual iniciada em 20 de março de 2026.

Na retomada, o Ministro Gilmar Mendes apresentou voto divergente, sustentando que a imunidade não seria absoluta e que empresas com atividade predominantemente imobiliária deveriam recolher o tributo. O placar parcial encontra-se, portanto, em 3 a 1 pela tese favorável aos contribuintes, sendo necessários seis votos para compor maioria no Plenário.

Importante: o julgamento ainda não foi concluído. A sessão virtual tem previsão de encerramento em 27 de março de 2026, mas pode ser prorrogada ou novamente suspensa por pedido de destaque ou vista. Os cenários permanecem em aberto.

Fonte: RE 1.495.108/SP (Tema 1.348), Plenário Virtual do STF. Votos proferidos até 21/03/2026.

4. Impactos práticos: planejamento patrimonial e holdings

Caso o STF confirme a tese da imunidade incondicionada, as consequências práticas serão relevantes:

• Redução significativa do custo de constituição de holdings patrimoniais e familiares — o ITBI representa, em média, de 2% a 3% do valor venal do imóvel, podendo alcançar cifras expressivas em patrimônios relevantes.
• Maior segurança jurídica para operações de integralização — eliminando a necessidade de discussões sobre a atividade preponderante do adquirente e reduzindo a litigiosidade com municípios.
• Estímulo à formalização patrimonial — a desconstituição de um entrave tributário pode incentivar a organização de imóveis em estruturas societárias mais transparentes, favorecendo a governança e o planejamento sucessório.
• Possibilidade de recuperação de valores pagos indevidamente — contribuintes que recolheram ITBI em integralizações passadas conforme a definição e modulação do julgamento, poderão, se for o caso, pleitear a repetição de indébito, observado o prazo prescricional de cinco anos.

Por outro lado, uma eventual modulação de efeitos pelo STF pode limitar a aplicação retroativa da decisão, resguardando apenas os contribuintes que já possuíam ação judicial em curso na data do julgamento. Esse aspecto reforça a importância de avaliar, com a devida antecedência, a conveniência de medidas judiciais preventivas.

5. Considerações finais

O julgamento do Tema 1.348 representa um possível marco na definição do alcance das imunidades tributárias previstas na Constituição. Mais do que resolver uma controvérsia técnica, o STF tem a oportunidade de conferir coerência ao sistema constitucional tributário, reafirmando que a imunidade na integralização de capital social não comporta restrições fundadas em norma infraconstitucional.

Embora, neste momento, o placar parcial seja favorável aos contribuintes, a conclusão do julgamento ainda depende dos votos dos demais ministros. O cenário é de expectativa legítima, mas não de certeza.

Diante desse panorama, recomenda-se que pessoas físicas e jurídicas que mantenham ou pretendam constituir holdings patrimoniais reavaliem seus planejamentos à luz da jurisprudência em evolução. A adoção de medidas preventivas — como a impetração de mandado de segurança preventivo com depósito judicial do ITBI — pode ser oportuna para resguardar direitos, especialmente diante da possibilidade de modulação de efeitos.

Como sempre, é prudente buscar acompanhamento jurídico e tributário especializado, para que cada decisão patrimonial seja tomada com serenidade, aderência legal e precisão técnica.

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